* Lastenberekening gedurende de gehele looptijd
VOOR MEER INFORMATIE OF ADVIES STAAN WIJ U GRAAG TE WOORD
Bezoek-en Postadres
Vesting 7
3961 LN Wijk bij Duurstede
Contact gegevens
Tel. 0343 - 597616
Fax 0343 - 597679
E-mail: info@duurstede.net
Website: www.duurstede.net
Hypotheekvormen:
Annuïteitenhypotheek
De kenmerken:
U lost af gedurende de looptijd
Gedurende de looptijd een stijgend aflossingsbestanddeel
Gedurende de looptijd een dalend rentebestanddeel
Renteaftrek in box I wordt niet optimaal benut
Fiscaal minder gunstig
U begint direct met aflossen. De bruto maandlasten zijn gedurende de gehele looptijd gelijk bij een gelijke rentestand, maar is fiscaal niet de meest ideale vorm. Door de jaren heen verandert de opbouw van de maandlasten. In het begin betaalt u veel rente en weinig aflossing en aan het eind is dat precies andersom De netto maandlasten stijgen hierdoor elk jaar geleidelijk omdat het rentebestanddeel afneemt en derhalve ook uw aftrekpost. Annuïteitenhypotheken worden tegenwoordig veel minder afgesloten. Er zijn nieuwe hypotheekvormen ontstaan, die meer fiscaal voordeel opleveren en dus financieel veelal gunstiger zijn.
Lineaire hypotheek
De kenmerken:
U lost af gedurende de looptijd
Zekerheid ten aanzien van de schuldvermindering
Renteaftrek in box I wordt niet optimaal benut
Vaste einddatum
Hoge maandlasten aan het begin
Bij een lineaire hypotheek lost u iedere maand hetzelfde bedrag af. Daarnaast betaalt u rente over de resterende schuld. Omdat die schuld in het begin het hoogst is, zullen ook de totale hypotheeklasten
(= rente + aflossing) in het begin hoog zijn. Naarmate u meer aflost, zal uw schuld afnemen en de maandelijkse bedragen geleidelijk dalen. Dat betekent echter ook dat het belastingvoordeel in de loop van de tijd afneemt. Immers: u gaat steeds minder rente betalen. Er zijn nieuwe hypotheekvormen ontstaan, die meer fiscaal voordeel opleveren en dus financieel veelal gunstiger zijn.
Spaarhypotheek
De spaarhypotheek is een levenhypotheek. Wilt u om volledig geïnformeerd te worden ook de uitleg levenhypotheken lezen?
Bij spaarhypotheken wordt het grootste deel van de premie gespaard op een rekening. Op deze spaarrekening wordt door de hypotheekinstelling een percentage vergoed dat gelijk is aan de betaalde hypotheekrente. De hoogte van het maandelijkse spaardeel wordt zodanig vastgesteld dat het totaal opgebouwde vermogen, inclusief de ontvangen rente, aan het einde van de looptijd gegarandeerd gelijk is aan uw hypotheekschuld.
Is de hypotheekrente laag? Dan is ook de rente over het spaardeel laag. Om er zeker van te zijn dat het opgebouwde vermogen uiteindelijk even hoog is als de hypotheekschuld, moet u dan harder sparen. Is de rente over het spaardeel hoog, dan hoeft u dus minder te sparen. Oftewel: bij hoge rente, lage premie. En bij lage rente, hoge premie. Zo stijgen de maandlasten bij een eventuele rentestijging minder snel. Overigens wordt met de hypotheekinstelling vooraf een rentevaste periode afgesproken. In die periode blijven de rente en de premie - en daarmee dus ook de netto maandlasten - gelijk.
Naast het spaardeel bestaat de premie uit een overlijdensrisicodeel. Dit risicodeel zorgt voor het uitbetalen van het gehele of gedeeltelijke hypotheekbedrag bij overlijden voor het einde van de looptijd. Bij de meeste hypotheekverstrekkers bent u bij een spaarhypotheek echter verplicht om een overlijdensrisicoverzekering af te sluiten voor het gehele hypotheekbedrag. Bij sommige kan dat lager zijn.
Levenhypotheek
De tradionele levenhypotheek is een levenhypotheek. Wilt u om volledig geïnformeerd te worden ook de uitleg levenhypotheken lezen?
Bij de traditionele levenhypotheek wordt er net als bij een spaarhypotheek gespaard. Het grote verschil is dat er geen koppeling bestaat tussen de hypotheekrente die u betaalt en de spaarrente die u ontvangt. Daarmee kan het gespaarde bedrag aan het einde van de looptijd positief of negatief verschillen van de hypotheekschuld.
Garantie tot 60%
In plaats van een koppeling met de hypotheekrente wordt een rente gegarandeerd van meestal 3% (de vaste rekenrente). Op basis van deze garantie wordt een verzekering afgesloten die een uitkering garandeert van meestal 60% van de hypotheek. Dit bedrag wordt uitgekeerd aan het einde van de looptijd of bij tussentijds overlijden. Voor de overlijdensdekking betaalt u iedere termijn een vaste premie.
Hoger rendement
Over het algemeen behaalt de verzekeraar in de praktijk een hoger rendement dan 3%. U kunt er dan ook vanuit gaan dat u de hypotheek aan het einde vrijwel altijd helemaal kunt aflossen. Om het gewenste rendement te bereiken, werd tot voor kort doorgaans belegd in staatsleningen. Sinds een aantal jaren kunt u ook het spaardeel laten beleggen in één of meer beleggingsfondsen. Met het spaardeel worden dan 'units' aangekocht.
Unit-linked
Een unit is een participatie (aandeel) in een beleggingsfonds met een waarde die meestal gelijk is aan de koers van het fonds. Om het opgebouwde vermogen te bepalen, kunt u eenvoudig de waarde van het aantal 'verkregen' units optellen. Deze verzekering noemen we ook wel een unit-linked verzekering.
Eindbedrag niet vast
Omdat de vermogensvorming bij de traditionele levenhypotheek (deels) afhankelijk is van het rendement van de beleggingen, staat het eindbedrag van tevoren niet vast. Dit eindbedrag kan dus eerder of later worden bereikt. De beleggingen worden echter zodanig gekozen dat dit laatste risico beperkt is.
Beleggingshypotheek (universal-life)
De moderne beleggingshypotheek is een levenhypotheek. Wilt u om volledig geïnformeerd te worden ook de uitleg levenhypotheken lezen?
Modern aan deze zeer populaire hypotheekconstructie is de flexibiliteit en de manier waarop met de gekoppelde kapitaalsverzekering kan worden omgegaan. Deze is namelijk mee te veranderen met uw persoonlijke en financiële omstandigheden. Daarom noemen we deze flexibele hypotheekvorm ook wel 'universal-life'.
Principe universal-life
Ten opzichte van de traditionele levenhypotheek betaalt u aan het begin minder overlijdensrisicopremie waardoor de waarde van uw polis sneller stijgt. Het risicodeel van de premie wordt zodanig berekend dat er steeds minder van de totale periodieke premie wordt gebruikt ter afdekking van het overlijdensrisico. Naarmate de opgebouwde spaar- of beleggingswaarde toeneemt, kan de gewenste uitkering bij overlijden lager worden. Hierdoor kan de risicopremie dalen en een groter deel van de premie als spaarpremie worden gebruikt. Zo kan de opgebouwde waarde sneller toenemen en dit leidt opnieuw tot een verlaging van de risicopremie.
Flexibiliteit
De premie van de moderne beleggingshypotheek is in de praktijk, door het universal-life principe, goedkoper dan de traditionele levenhypotheek. Omdat de verhouding tussen de risico- en spaarpremie maandelijks wordt vastgesteld, kunt u vrij eenvoudig de verzekeringen (tijdelijk) wijzigen. Deze flexibiliteit maakt het mogelijk in te spelen op veranderende omstandigheden.
Beleggen
U kunt kiezen uit een ruim scala aan beleggingsmogelijkheden. Bij een moderne beleggingshypotheek worden met de spaarpremie units aangekocht in één of meer beleggingsfondsen. Dat kunnen fondsen van de hypotheekverstrekker zelf zijn, maar ook fondsen van derden. Men noemt deze manier van beleggen unit-linked.
Eindbedrag
De premie-inleg kan tijdens de looptijd worden verhoogd of verlaagd. Bovendien kan steeds opnieuw worden bepaald hoe de premie moet worden belegd. Het eindbedrag is afhankelijk van deze keuzes en kan dus zowel hoger als lager uitvallen dan het hypotheekbedrag. In de praktijk zal het rendement meestal hoger zijn dan bij een spaarhypotheek, maar het eindbedrag kan in principe niet worden gegarandeerd. Bij een variant van de moderne beleggingshypotheek, de hybride hypotheek, is deze garantie wel mogelijk. In dat geval kunt u naast de keuze uit beleggingsfondsen kiezen voor een hypotheekgarantiefonds.
Zo flexibel als u dat wilt
Gebaseerd op het principe van de moderne beleggingshypotheek kunnen hypotheekconstructies worden samengesteld die optimaal inspelen op uw financiële en fiscale situatie. Tegen aantrekkelijke tarieven zijn premievrijstelling of een aanvullend inkomen bij arbeidsongeschiktheid mee te verzekeren.
Hybride hypotheek
De hybride hypotheek is een levenhypotheek. Wilt u om volledig geïnformeerd te worden ook de uitleg levenhypotheken lezen?
Bij de hybride hypotheek, ook wel spaar/beleggingshypotheek genoemd, wordt de flexibiliteit van de moderne beleggingshypotheek gecombineerd met de zekerheid van de spaarhypotheek. Daarmee is de hybride hypotheek een populaire hypotheekvorm, die voor veel mensen geschikt is.
Sparen en/of beleggen
Op dezelfde wijze als bij de moderne beleggingshypotheek wordt op universal-life basis de periodieke premie berekend. Ook bij deze vorm kunt u de premie beleggen in verschillende beleggingsfondsen (unit-linked). Het grote verschil met de moderne beleggingshypotheek is dat u nu ook (een deel van) de premie kunt onderbrengen in een hypotheekrentefonds. In dat fonds, dat wordt beheerd door de verbonden geldverstrekker, ontvangt u een vergoeding over de ingelegde premie die gelijk is aan de hypotheekrente die u betaalt over het leningdeel (net als bij de spaarhypotheek). Op deze wijze kunt u zelf een verdeling maken tussen het risicovollere beleggen en het gegarandeerde sparen.
Goedkope premie
De premie van de hybride hypotheek is in de meeste gevallen goedkoper dan van de moderne beleggingshypotheek. Dit komt omdat binnen deze verzekering geen kosten worden doorberekend voor polisbeheer en andere kosten die de verzekeraar maakt bij het opstellen van de polis. Deze kosten worden echter wel via een opslag in de hypotheekrente verrekend. Die opslag varieert van 0.1% tot 0.3%. Het voordeel van de lage premie wordt daardoor vaak voor een groot deel tenietgedaan.
Vaste combinatie
Het enige nadeel ten opzichte van de moderne beleggingshypotheek is dat de combinatie tussen de hypotheekverstrekker en de verzekeraar, net als bij de spaarhypotheek, vastligt. Dat komt doordat de vergoeding voor het hypotheekrentefonds geschiedt door de verbonden hypotheekinstelling. Als bij verhuizing wordt besloten om naar een andere hypotheekinstelling over te stappen kan de polis weliswaar worden voortgezet maar de keuze voor het hypotheekrentefonds zal dan in veel gevallen verdwijnen.
Fiscaal ideaal
De hybride hypotheek is uitermate geschikt om tot de beste fiscale verdeling te komen. Hoog- laagconstructies of combinaties met premie- of beleggingdepots behoren tot de mogelijkheden. Ook kunt u tussentijds bijstorten, uw premies verhogen of verlagen en enigszins spelen met de looptijd.
Effectenhypotheek
De naam 'beleggingshypotheek' wordt in de volksmond (ten onrechte) ook voor deze effectenhypotheek gebruikt.
De hieronder beschreven effectenhypotheek is een wezenlijk andere hypotheek dan de universal life beleggingshypotheek.
De kenmerken:
Geen verplichte aflossing tijdens de looptijd
Aflossing niet binnen het verzekeringsproduct
Eenmalig of periodiek beleggen in effecten
Losse overlijdensrisicoverzekering meestal verplicht
30 jaar maximaal fiscaal voordeel
(Mogelijke)vermogensrendementsheffing in box III
Kapitaalvrijstelling in box I wordt niet benut
Invloed op rendement door kopen en/of verkopen van
effecten
Geen verzekering
Het fundamentele verschil tussen de effectenhypotheek en beleggingshypotheken is dat het vermogen (voor aflossing van de hypotheek) niet wordt opgebouwd in een verzekering. Er wordt dan ook geen premie aan een verzekeraar betaald. De hypotheeklasten bestaan naast de hypotheekrente uit een bedrag dat wordt belegd. Dat kan een periodieke en/of eenmalige inleg zijn in een fonds naar keuze (soms worden hieraan beperkingen gesteld door de bank). Het te investeren bedrag kan al dan niet in het hypotheekbedrag worden opgenomen.
Belasting Box III
Het vermogen dat u met een effectenhypotheek opbouwt, wordt belast in box III. U betaalt dan 1,2% over het gemiddeld uitstaand vermogen per jaar (belastingtarief van 30% x fictief rendement van 4% = 1,2%). In box III geldt een vrijstelling van € 19.252,- per persoon (2004).
Aflossingsvrije hypotheek
De kenmerken:
Geen aflossing: u betaalt uitsluitend hypotheekrente
30 jaar maximaal belastingvoordeel
Kapitaalvrijstelling in box I wordt niet benut
Leenbedrag is niet hoger dan een bepaald percentage van
de executiewaarde
Een overlijdensrisicoverzekering is soms verplicht
De naam zegt het al: bij deze hypotheekvorm wordt in beginsel niet afgelost, waardoor u een lagere maandlast kunt realiseren. U betaalt immers uitsluitend rente en geen premie om vermogen op te bouwen. Het nadeel is dat de hypotheek niet is afgedekt met aflossing en/of een verzekering. Dit hoeft ook niet altijd gewenst te zijn, bijvoorbeeld als de waarde van de woning toereikend is. Een (gedeeltelijk) aflossingsvrije hypotheek is vaak interessant als u op latere leeftijd een eigen huis wilt kopen. Soms wordt een overlijdensrisicoverzekering bij deze hypotheek als voorwaarde gesteld. In combinatie met andere hypotheekvormen kan een aflossingsvrije hypotheek de maandlasten drukken.
Krediethypotheek
De kenmerken:
Doorlopend krediet met hypothecaire zekerheid
Flexibele manier van opnemen en aflossen
Alternatief voor consumptief lenen
Hypotheek mogelijk tot boven de waarde van de woning
Hypotheekrenteaftrek alleen bij besteding voor aankoop,
verbetering en onderhoud van de woning
De krediethypotheek wordt vaak afgesloten om de kredietruimte (tijdelijk) te verruimen. Dit kan nodig zijn bij een verbouwing of als zekerheid voor achter de hand. De aflossing bij deze vorm wordt vooraf bepaald. Wanneer de waarde van de woning genoeg zekerheid vertegenwoordigt is vaak geen aflossing verschuldigd. Ter zekerheid van de geldverstrekker wordt er dan vaak een kapitaalverzekering afgesloten.
Overbruggingskrediet/hypotheek
Waarom is dit krediet nodig?
Om dubbele hypotheeklasten op te vangen
Om de (geschatte ) overwaarde van uw huidige woning te gebruiken
voor uw nieuwe hypotheek
Om de rente van het overbruggingskrediet zelf te betalen
Om de kosten voor het afsluiten van de hypotheek op te vangen
Dit krediet heeft u alleen nodig indien de overdracht van uw nieuwe woning eerder plaatsvindt dan die van uw huidige woning.
Looptijd veelal maximaal 1 jaar. Soms kan het nodig zijn dat dit krediet moet worden ingeschreven als hypotheek.
In dat geval worden ook notariskosten gemaakt.